La ville de Montpellier a déposé, le 24 novembre 2020, sa candidature au dispositif expérimental d’encadrement des loyers issu de la loi ELAN. Initié par la loi Alur en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été remplacé par une expérimentation, pour une durée de cinq ans, qui figure à l’article 140 de la loi Elan.
L’expérimentation pouvait être mise en œuvre dans les zones tendues, à la demande des territoires cités dans l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 139) qui édicte :
I.-Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.
(…)
Ces collectivités avaient donc jusqu’au 24 novembre 2020 pour déposer une demande auprès du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales en accompagnant leur demande d’un descriptif du périmètre du territoire susceptible d’être encadré et des éléments justifiant que les critères d’éligibilité à l’expérimentation sont remplis pour le périmètre proposé.
Par la suite, un décret doit fixer, pour chaque candidature, le territoire de la collectivité sur lequel le dispositif d’encadrement des loyers est mis en œuvre.
Le décret est pris lorsque différents critères sont réunis, notamment :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé.
Le ministère du Logement examine actuellement les dossiers de candidature transmis par différentes collectivités, celles de Montpellier, Bordeaux, Lyon et Grenoble. Si la demande déposée par la ville de Montpellier est acceptée, le dispositif fonctionnera pendant cinq ans et s’appliquera aux logements à la relocation ou en renouvellement de bail.
Le dispositif s’appuiera sur un observatoire local des loyers, administré localement par l’Agence Départementale d’information sur le Logement de l’Hérault (ADIL 34). Ce dernier fixera un loyer de référence par secteur géographique, époque de construction et typologie de logement.
Pour information, le représentant de l’Etat fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, lequel est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
Dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Le locataire peut engager une action en justice en diminution du loyer si le montant de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Les bailleurs peuvent cependant exiger un complément de loyer ,en plus du loyer de base, pour des logements qui présentent des caractéristiques de localisation ou de confort (jardin, vue exceptionnelle, etc.) le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
L’encadrement des loyers ne concerne pas : les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements en HLM.